临港新房，接下来该怎么买？

陆忠辉

随着港城悦庭的认购接近尾声，第四批次临港新房也即将落下帷幕。作为上海新房主力供应区域之一，临港今年已经累计有8294套的供应量。


然而就结果而言，庞大的供应量并没有让市场出现饱和，不少项目甚至只被3.1人才包场。随着8月20日定向优化临港新片区人才购房政策以及后续细则的出台，临港的楼市的购买力或许将进一步得到释放。
那么接下来临港还有哪些即将入市的新房项目？临港几大片区分别如何？购房者应又该如何选择？
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主城102

行政生活区
102片区是临港主城五大片区中以行政生活区为定位的一个区域。临港片区目前被外界所津津乐道的优质教育资源几乎都聚集在此，冰厂田幼儿园、建平小学、明珠小学、上海中学的鸡娃组合拳着实羡煞浦东大部分区域。不仅如此，这里还聚集着五所大学，人文氛围浓厚。

102片区另一特点便是较为成熟的生活配套。相比其他片区，102更加适合生活。归功于这里的住宅团组开发得较早，2010年之前就有不少小区建成，而相比之下其他片区的住宅团组大多新建于近5年内。
与101片区相比，102与16号线的距离更远，然而对于真正接受临港式生活的新上海人而言，16号线的存在意义就类似于家乡的火车站，一年也许用那么几次就够了。
所以人们生活的焦点便不自觉落在城里能够吃喝玩乐的那些资源上，而102片区5万方的港城新天地目前在临港就承担着新城商业地标的角色，甚至遇到临港新盘集中入市时，各大项目在这里设置的城市展厅还能让你少走几步，一站式了解临港各地新房项目。




目前102片区除港城悦庭外，预计五批次龙光天曜将要加推。
龙光天曜
龙光天曜2021年底入市以来，已经推出过三批房源均未触发积分，预计今年五批次还有房源继续推出。
此项目最大的亮点之一是社区业态分布与竞品做了差异，除了高层之外还有叠墅可供选择，拉开了与其他项目的差距。盘点临港今年入市的新盘，有叠加产品的仅有中建玖里书香、电建泷悦蓝湾以及龙光天曜。而在这三者中，龙光天曜的位置最好，处于临港主城区生活配套更为完善的102片区，离16号线以及未来的南汇支线距离尚可。


项目另一亮点是50万方大社区的规划使得自带13万方的商业成为可能。在临港教育资源或许不那么稀缺，不少项目都有配建学校的规划，然而配建大型商业综合体却十分稀少。




毕竟作为商业地标的港城新天地体量不过5万方。假若龙光天曜后期13万方的蓝鲸世界真的建成，有可能成为临港商业的新一代地标。



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主城103

国际创新协同区
与充满生活氛围的102片区不同，103片区整体的功能定位为创新协同区，未来这里的片区格局从内向外依次是科技湾总部、顶尖科学家社区、科技创新城。建成后将成为临港的科技中心，吸纳数十家家央企总部，10个顶尖实验室以及5000名以上的科研人员，定位极高。


有不少人把这里类比成张江，然而随着张江不断地南扩发展整体规划范围已经超过100平方公里，而临港整个环湖核心区只有13.70 平方公里；仅看二者的面积差距就明白103片区与张江虽然功能定位相似，但中间还存在着几个量级的差距。


对于例如一些医药企业而言，未来是跟随着张江南扩还是转而投向临港的怀抱是一个难题。这其实也意味着临港在后期发展上也面临着着与张江、安亭等产业更为成熟、人才更为集中的板块竞争。
在未来生活方面，相较于102片区，这里发展起步更晚，目前整个片区都处于如火如荼建设当中，遍地工地与空气中弥漫的黄沙组成103片区的特色标签。好在整个片区各类建设较为同步，建设完成后城市界面立马能做到焕然一新。




然而就居住氛围而言，103片区缺乏长期的人气积累，居住体验在五大板块里属于靠后的那个。新房方面，五批次预计鹏瑞云锦湾加推。
鹏瑞云锦湾

今年二批次鹏瑞云锦湾推出了南区7幢小高层，而作为体量更大，真正两面环水的北区板块预计将在五批次陆续推出。


就居住特点而言，目前103板块的住宅容积率都相对较高，鹏瑞云锦湾的容积率为2.2-2.4，此前开盘的中建玖海云天也是2.4，相比之下同为纯高层小区的102片区港城悦庭容积率为1.8左右，由此来看103社区整体的居住密度相对更大。


除了双面环水的地理优势，鹏瑞云锦湾相较于中建玖海云天、大名城映玥更有优势的地方在于户型设计。三者中仅有鹏瑞有120平米的四房户型，这让很多总价预算不高但有4房需求的三代之家或者二孩家庭有了选择。


同样面积段玖海云天的118平米仅做了3房设计，而3房户型在整个103片区选择最多；相比之下鹏瑞打造小4房这一步算是走对了。


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主城105

现代服务业开放区
105片区功能较为复合，包含文化艺术、金融、CBD、国际贸易和居住社区等定位，其中以金融服务最为重要，自贸区中离岸金融相关产业就以105片区为载体来展开。


同时，因为未来有南汇支线的加持，105片区能够很好地与浦东枢纽（高铁东站、浦东机场）乃至虹桥枢纽联动，因此CBD的差率办公、跨境贸易有了支撑保障，双城生活的临港职工比例或许也将大大提高。


然而与102、103相比，混合的功能布局也有一定概率让105片区无法集中精力发展处自身某一特色标签，各类功能受限于地理面积无法形成较大规模。并且与建成度不高的103片区相比，105片区的建设进度更为落后，建成周期更为漫长。
四批次105片区共有三个新房项目入市，均未触发积分，预计五批次有全新盘雅戈尔星海云镜、上实望海、临港天宸入市。三个项目紧邻已开盘的星璟原，在拥有许多相似之处的同时（连售楼处造型都很相似），却也能找出一些各自的特点。



上实望海

对于四周不是荒地就是在建楼盘工地的星璟原而言，只因为距离南汇支线开放区站大约仅有600m，一期房源基本被3.1人才一抢而空，充分说明临港人才们对回城里轨交的渴望程度有多高。


上实望海与星璟原仅一条洛神花路之隔，各类配套几乎相同。然而比起前者，上实望海除了被要求配建的公共场所从小学变成了幼儿园，户型上更加集中，仅有100平与120平的两种3房设计。









雅戈尔星海云镜

与上实望海和星璟原相比，雅戈尔最大的特点也在于户型设计。前两者迎合的是偏改善家庭的购房需求，而雅戈尔的户型涵盖了多个家庭阶段，刚需年轻人急于上车南汇支线轨交房的可选78平的两房：


不喜欢星璟原4房的户型设计，也可以看看雅戈尔139平的4房。甚至想买衣服的，还能在售楼处看看挂着的雅格尔男装展示...

临港天宸
临港天宸与前面几位选手相比，最大的特点之一也是户型。

与雅戈尔降低南汇支线轨交房的入门门槛不同，临港天宸是给它拔高了终点。在户型设计上，临港天宸的入门户型为99平的3房，而最大的户型是180平4房，阔绰的设计,临港105片区的“豪宅”实锤了。


除此之外，项目的另一特点在于大比例的租赁住宅（991套，面积段为35-155平）和保障房（35-155平），要知道整个项目可售的商品住宅部分也仅有510+套。


这样的布局或许会对社区整体品质带来一定影响，但好处是正因为有了保租房承担容积率，商品房可以有较大的空间排布，每一栋楼的前后楼间距较大，采光和视野都比较出色。
4
泥城
说完了临港主城的三个片区，接下来看看临港自贸区的其它团组内新房项目情况。
泥城是浦东南部被划入临港自贸区中的一个老镇。相比其它全新开发的区域，老镇的身份让它拥有相对完善的生活配套与人气。这里有宝龙万达两大广场，并且底商相对丰富，画风与十八线城镇十分相似。




得益于周边智能制造与生物医药企业的增多，泥城成为了企业员工就近生活的首选地之一。成批的企业员工入驻带动了当地住房市场的需求，某些园区内企业职工宿舍甚至一房难求，于是乎近几年泥城也逐渐在土拍市场露脸。目前等待入市的光明星城便是一个超大体量的泥城新房项目。
光明星城
首先要说的是光明星城巨大的体量：总占地约24万方，总建筑面积约80万方。由于制造业本质还是属于劳动密集型行业，而泥城老镇原有的存量住房很难跟上周边不断迁入的制造企业职工住房需求，因此光明星城的首要目标是提供足够的量，平衡当时职住。

而光明星城的第二大特点便是近6800套房源中，可售的商品房源仅有2700+套，其余都将用作租赁住宅。


虽说临港目前很多住宅都是施行先租后售的政策，但如此巨大体量的租赁社区让人不免对后期的运营与配套以及治安维护产生担忧。
泥城是发展较为成熟的一个老镇，然而光明星城却在距离镇中心大约4.5km之外的郊外。放眼望去四面只有杂草丛生的地块，光明星城注定成为这里的拓荒者。配套、交通、教育、医疗无一不是考验。






然而相对的，贫瘠的配套使得这里的房价也相对更低，对于在附近长期工作生活的职工来说，这无疑是一个从租房过渡到自己买房的上车选择。按照联动价2.5万/平，最小75平的两房来算，187万便可以在上海拥有一套属于自己的全新房，也是一种圆满。
5
蓝湾
作为区别于滴水湖主城，蓝湾是另一个临港新房市场的活跃选手。2019年，保利、绿城、碧桂园的新房项目便已经让上海刚需们注意到蓝湾社区。而随后临港自贸区的揭牌、先行启动区的划分无疑让蓝湾更火得出圈。
在这三位前辈之后，大名城、电建地产的项目接力而上。整个蓝湾从2019年-2022年从来不缺关注度。并且经历了这几年的发展，当初描绘的各类规划也相继落地。
对于智能制造产业园的职工来说，买房除了看看浦东泥城，还得看看奉贤蓝湾。除了所处行政区属不同，二者到很多产业园的距离十分接近。
比起泥城老镇，蓝湾是一个全新规划建成的社区，因此这里一切都是新建的——学校、商场、医院，公园，公交路线还有全部由新房组成的社区团组。








虽缺乏人气但胜在配套齐全，能保障入住者的生活需求，因此算得上是低预算板块中一个不错的选择。五批次新房中，预计仍有电建泷悦蓝湾的叠墅加推，目前暂无更多披露消息。
总的来说，在这些预测的五批次临港新房项目中，如果预算充足的，首选还是推荐滴水湖主城区的几大片区：
● 对刚需人群而言，注重生活配套与人气的优先考虑102片区新房；喜欢城市公园静谧生活的，可以在103片区内挑选；注重轨交，有高频往返临港与浦东中北部需求的人群则首选102片区。而对于在智能制造片区稳定就业的人群，泥城与蓝湾都是通勤合适，上车门槛较低的选择。只是生活配套方面光明星城大社区目前的发展与蓝湾相比或许差了4-5年，当然也有不少人偏好为浦东新区买单。●  对于改善人群而言，叠墅以及105片区的四房大户型项目都可以作为备选，区别在于前者具有产品稀缺性，后者具有轨交优势。
●  而对于准备投资临港的人群而言，这个周期或许长达8-10年。除了新房的5年限售政策，许多规划还停留在较为初期的阶段为实现，另一原因是临港片区仍有大量的土地供应，新房依旧是人们在临港买房的首选。更重要的，保持健康稳定的房价体系，才能让临港真正地吸引人才留住人才，避免夭折继而发展壮大。
END

黄宇欣

路过