北京楼市：西城广外地区未来能跑赢大盘吗？

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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷好，请问在当前西城情势下，考虑未来三五年内升值的话，是不是西城广外地区也未必能跑赢大盘了？
回答：你好，总体来看，广外学校比较一般，所以倒也很安全，理论上过了这段时间后至少不会比大盘低。其实广外的次新房是极其有价值的，学区溢价少，在次新具有稀缺性，建议重点关注。
2、提问：京爷，您好，sfsd，目前看过回龙观二手房，丰台熙红印附近，通州区，这几个地方您建议的顺序怎么样？回龙观和丰台熙红印那边未来哪个会更好呢？谢谢！
回答：你好，从板块和确定性来说，自然是回龙观、通州好一些。丰台熙红印也有一些价值，毕竟新房，未来交通也能有些改善，比较适合喜欢小区品质和楼龄人群购买。
3、提问：京爷您好，预算400万左右，准备自住，暂时不考虑学区，期望小两居，因为未来一两年可能要孩子，另外希望考虑一下保值，我在中关村上班，媳妇在西单上班，交通尽量方便一些，有没有推荐的小区？冒昧来问，我俩现在刚开始看房，对于去哪看房都还比较迷茫，希望能推荐一二，然后我俩深入去了解一直。
回答：你好，如果总预算400万左右，两居室，好地段的话，只能考虑老房子了。建议可以考虑安贞、西坝河等板块的老小区。比如考虑安华西里、安贞西里，西坝河西里等小区。因为地段好，保值性问题不大，适合小年轻短期居住。
4、提问：京爷，禧瑞学府怎么样？升值保值性给剖析下吧。目前价格预计7.1～7.4，建面也加了，得房率降低比一期贵了将近一万，会不会未来二手房出来时候站岗？另外这个盘升值和保值性咋样？7万多了，还有空间么？
回答：你好，作为一个新盘，在西部确实是一个比较稀缺的存在，特别是这个盘定位刚需，更是稀缺。价格确实也不便宜，性价比不算高，但是确实没啥新房，而且二手也涨得太多，所以很有可能你不买，别人也会买。总体而言，我认为是可以买入的，溢价不算高。
5、提问：京爷您好，SFSD，预算首付350，总价650，或者公房到700左右。婚房，有生孩子计划，两个人都在望京上班，所以最近在看望京的两居，但是感觉从去年一直就在涨，最近可选范围二手房也就是大西洋新城C区（偏小）、世安家园、望京花园西区、星源国际，夏都盈座（偏小），这几个小区有推荐吗？目前综合比较感觉望京花园西区公房户型还算合适，需要为了户型好的买个总价700以上的公房吗？
回答：你好，望京和东坝新房对比的话，显然望京更稳，而且升值性没问题。目前望京房源极少，供不应求，如果刚需，没太大硬伤，价格合理的就可以尽快入手。这里面，还是大西洋新城和望京花园西区更值得入手，居住体验好一些，升值性好点儿。望京花园西区的公房还是比较值得买的，能把杠杆提高，有一定的性价比。星源国际，夏都盈座，比较乱，世安家园较老，都不是太好的选择。
6、提问：京爷您好，sfsd，首付200以内，工作地点在知春里地铁站附近，目前看了朝阳区华严北里小区（近健德门地铁），安贞里小区（近安贞门地铁），南沙滩小区（15号线北沙滩地铁，很绕），还看了海淀区清河附近几个小区，想请教一些建议，交通便利度，周边环境，保值性，学校等，谢谢。
回答：你好，你看的这些小区，都有一个特点：没什么学区的老小区。一般来说，评价这类小区的逻辑是：地段交通尽量好，管理尽量好，总价不要太高。从这个角度来说，华严北里小区、安贞里小区交通都还不错，而南沙滩小区差一些，管理上来说都马马虎虎，可以优先看看华严北里小区、安贞里小区的优质房源。当然这附近安贞西里口碑还可以，升值性跟谁大盘，可以尽量看看这个小区。海淀清河这边还是有些价值，比如高薪产业外溢人口，海淀学籍，升值性问题不大，可以看看附近的上车盘比如永泰东里，有些学校，而且有些是公房，性价比不错。
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