北京又出“收房先维权”！这种房子，为什么还有人抢...

简单一句话

现在这个市场环境下，买房人最开心的无非就是，买的期房就要交付了。
而最闹心的无非是，还没交付就维权了...
最近，花大几百万买了京T**开发的某某府项目的业主们，正在闹心。




又又又是限竞房，“陷阱房”的各种骚操作

没错，这个某某府项目，是早有“陷阱房”之称的限竞房。
项目2020年开盘，预计今年10月交房。
然而业主从7月开始就发现，开发商在偷偷减配。
据业主所说，开发商宣传话术中将请日本建筑大师操刀，引用豪宅建筑理念。


主打户型89平三居和130平四居，总价在600万-880万，定位是品质改善类住宅。
所以让业主无法接受的是，大几百万买的“品质住宅”竟然秒变“保障房”！
公共设施和绿化被偷偷减配，楼门严重货不对板被嘲像“公厕”，人车分流被取消；
最骚的操作是8月业主开放日，开发商故意铺设红毯遮住地上车位，骗业主脚下的是跑道...


其实，自打限竞房问世之初，就已经和“收房先维权”锁死了。


而最近两年已交付或即将交付的限竞房项目，维权率近100%。
减配和货不对板那都只是常规操作了，房叔随便一查都是维权：


然而这些跟迟迟不能等来交付的项目一比，都算不幸中的万幸了。
朝阳区限竞房北X院子二期，原定2021年5月交房，停工了两年刚刚复工，预计明年底交付。
通州区限竞房朗X湾，原定2021年12月30日交付，停工近一年，成了北京第一个业主强制停缴贷款的项目！
至今还在延期，且外立面皱褶、鼓包还没解决。
究其根本，“竞地价、限房价”极大地挤兑了开发商的利润空间。


2016年以前背靠着炒房客赚得盆满钵满的开发商，在想方设法地把损失转嫁到购房者身上。
恨不能每一分钱都从业主的居住体验里头抠出来。
而近两年，开发商盈利更是整体下行。
为了“开源节流”，就更有动力在装修和公共空间上大做文章。
今明两年依旧是限竞房交付的“大年”，业主与开发商的摩擦可能还会不断上演。


这种房子，竟然在被疯抢？

然而，尽管质量争议、维权不断，限竞房却正在被抢空。
2020年以前，市场上的限竞房严重供大于求，库存堆积。
然而从2021年开始局势逆转，截止第一季度，已供应限竞房的网签去化率已经超过60%。


尤其是在2021年第一批次土拍之后，限竞房热度更是陡然攀升。
一方面，是因为大伙儿发现，北京2020年以后不再出限竞房地块了，供应量一下子骤降。
另一方面，购房人可能是被2021年第一次土拍吓着了。
昌平、丰台、亦庄、大兴的销售指导价，都已经冲击6万档位。


从前爱答不理的限竞房，现在一比，价格可太香了。
当质量和价格只能二选一，刚需和刚改大多只能无奈选价格。
就比如上述维权楼盘，均价在6.7万，所在的丰科板块二手房均价都6.9万了；
与周边2014年的次新商品房万科蓝、西华府相比，能以每平米便宜7000元的价格住到新房。


并且，尽管限竞房质量堪忧，但房子属性还是妥妥的商品房。
尤其地段好的位置，在将来的升值空间上还是非常值得期待的。
所以，尽管限竞房“陷阱”在前，但业主们还是在咬牙买进。
因此近两年，市场上好地段的限竞房在周边纯商品房的“衬托下”，去化都在加速。
比如石景山的长安云锦、禧悦学府，也都陆续清盘。


限竞房最后的机会，到底要不要抢？

在刚需的新房选择越来越有限的当今市场上，有不少买房人关注限竞房。
然而现在的北京限竞房，已经到了最后的倒计时。
随着北京拍出的最后一块限竞房用地，朝阳东坝的华樾国际领尚入市，宣告着北京限竞房时代的结束。
房叔也为大家整理了全部在售限竞房项目的基本信息。


那么最后的机会要不要抢，就要看您个人的买房需求。
什么样的人可以考虑限竞房？
要考虑两个问题，首先就是能不能忍受为了较低的价格，牺牲一定的装修质量。
限竞房的性质决定了，在软装和公共区域配置上开发商有很大动力减配。
因此刚需和刚改可以考虑，但图品质的买房人就可以不用看了。
其次，就是限竞房有拿到房本后5年的限制交易期，因此只适合5-7年没有换房需求的人。
在售的限竞房都不配备高品质的学区，买房人要考虑是否要换学区房的问题。
而在项目的具体选择上，最重要的考虑因素就是地段。
当今的限竞房市场，分化非常严重。
位置优秀的项目签约相对活跃，部分限竞房项目甚至能开盘不久售罄。
比如北京最后一个限竞房项目，东坝的华樾国际领尚。
2021年8月19日开盘，第二天已经只剩下少数有遮挡的房源，闷声发大财。


再比如大兴西红门的的两个项目，房叔收到过不少粉丝的私信咨询，一定程度上代表了项目的活跃程度。
但网红项目一般都在五环内，而五环之外，存在着大量的限竞房供应，而商品房还在持续挤压市场。
那么就意味着区域市场的供大于求，必然限制未来的转手。
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不可否认的是，在北京，刚需想要上车越来越难了。
2022上半年，大面积户型持续走俏，北京楼市进一步向品质改善转型。
90平米以下住宅的成交套数占比，从2020年开始逐年递减。
对于有能力一步到位的买房人来说，房叔一贯的建议是在能力范围内，选更贵品质更好的项目。
无论是在保值能力，还是在转手率上，当然都是更优质的资产赢麻了。
但是对于那些只想在北京安家的刚需来说，把限竞房一棒子打死，有点儿何不食肉糜那个味儿了。
现在这个大环境下，刚需不易，限竞房虽不失为一种选择，但具体项目还要购房人自己去评估。
您愿意为价格选择限竞房吗？欢迎评论区讨论。

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一零零八六

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