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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷好，有套房子想两年后做优卖。现在是出租呢(出租的话还能租到明年年底，共计16个月左右)，还是直接房子空着，等两年后争取卖个好价呢？出租怕装修旧了，影响卖价。如果出租，到明年年底应该可以租11万的样子(可以收回装修成本)。
回答：你好，如果比较确定要卖，那么空着也可以。当然，如果能租给一些爱干净、素质高的人群也可以，尽量给一些爱卫生的女生。另外，不要租给机构或者自如，到时候很麻烦。
2、提问：京爷好，在北京250左右想买个开间或者一居室纯投资，不考虑自住，您有什么推荐？
回答：你好，北京250万左右买房，选择很少，又要兼顾升值性，只有热点区域小开间了，比如可以看看朝青炫特小开间，租金还不错，升值性也尚可。
3、提问：京爷你好，想问下六里桥和七里庄附近的一些小区如何，投资+居住，如六里桥的莲馨嘉园，七里庄的庄维花园，这俩小区如何？
回答：你好，莲馨嘉园地段还是差了一些，交通也一般，总体升值性并不好。庄维花园虽然也是老小区，居住体验并不突出，升值性不突出，不过交通方便，适合上车。未来得看丽泽能否真正起来，要是能发展得比较好，庄维花园稍微有些价值。
4、提问：京爷好，最近看了两个房子！一个是兴隆家园2000年的东西向两居，可改三居，无电梯2楼。
一个是松榆西里1995年的南北小三居，无电梯板楼3层。价格上，两个房子都80~90平左右，报价差不多都是520万左右；交通看，兴隆家园到地铁站远，骑单车接驳地铁的话，到我和老公单位用时和松榆西里差不多，都在40分钟左右。教育看，因为孩子23年上小学，非京籍，目前了解到的信息看，垂杨柳小学比兴隆小学应该强点。保值加居住体验综合看，您建议如何选择呢？
回答：你好，两个小区都是老小区，升值性都不突出，流动性倒是还可以，从小区整体表现得角度来看，兴隆家园稍微有些潜力，毕竟未来有地铁规划落地。短期来看，两个都可以选择，不过松榆西里可能会更适合你，因为户型不错，居住属性没问题，学校也尚可。
5、提问：京爷，总价700左右的，想在东西城学区上车，目前没娃，但是不想以后再折腾了。希望两居室，兼顾生活交通。求推荐一些小区。
回答：你好, 再说一次,当前学区就是个盲盒, 没有所谓的安全,只有相对的安全. 而且只有非顶级的学区理论上有些安全性,选择非顶级学区安全性是好一些的,比如西城的广外,新街口之类的,东城永外等. 当然,因为你的小孩距离上学时间还很久,倒是适龄儿童可能数量减少, 也有可能可以去买均衡点儿的好学区, 比如东城和平里之类的.另外,西城月坛等地有下降的空间,也是有机会的.
6、提问：京爷，最近燕郊什么行情，有上涨的苗头么？听说取消限购了。天洋城4代二期，刚需，可以买么？不到2w的价格。
回答：你好，燕郊似乎已经放松，而且是二手房（需要你自己去确认）。一直以来，我们对燕郊的买房建议是：不要碰，除非你有闲钱，但如果你有二手房资格，那就可以买，因为已经在底部。当前来看，二手似乎已经悄悄放开，房价已经涨了10-20%左右，特别是一些被投资客控制的小区。如果现在进入，时机其实已经慢了点儿。而且燕郊一直以来都是投资坟墓，容易大起大落，难以踩准时间节点，需要愿赌服输，心态要好，这点你要注意。相比而言，北京房产才是真正的安全性和流动性兼顾。
欢迎提问，内部资料：
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发表于 2022-9-22 13:58:30